Kann ich eine vom Plan gekaufte Immobilie vor der Übergabe verkaufen?

Manchmal — das nennt sich Abtretung (cesión) des Privatvertrags und braucht die Zustimmung des Bauträgers, die viele Verträge einschränken oder mit einer Gebühr belegen. In steigenden Märkten lehnen Bauträger Abtretungen zunehmend ab, um den Weiterverkauf selbst zu kontrollieren. Prüfen Sie die Abtretungsklausel vor der Unterschrift, nicht erst, wenn Sie sie nutzen wollen.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Sind Ihre Zahlungen auf das Sonderkonto geflossen und durch die gesetzlich vorgeschriebene Bankbürgschaft oder Versicherungspolice gedeckt, erhalten Sie durch Ziehen der Garantie alles Gezahlte plus gesetzliche Zinsen zurück. Dieser Schutz hängt davon ab, dass Sie das individuelle Zertifikat für jede Zahlung halten — deshalb sollte Ihr Anwalt die Bürgschaft vor jeder Überweisung prüfen.

Ist der Kauf vom Plan günstiger als eine Bestandsimmobilie?

Nicht automatisch. Die Quadratmeterpreise im Neubau liegen in der Regel über vergleichbarem Bestand, und die Steuer ist höher — 10 % IVA plus 1.2 % AJD gegenüber 7 % ITP in Andalusien. Preise früher Bauphasen können unter dem erwarteten Wert bei Übergabe liegen, aber Sie bezahlen dafür mit 18 bis 30 Monaten Wartezeit und Prozessrisiko.

Bekomme ich für einen Kauf vom Plan in Spanien eine Hypothek?

Erst bei der Übergabe. Banken beleihen die fertige, im Grundbuch eingetragene Immobilie; die Zahlungen während der Bauphase — typischerweise 20–30 % des Preises plus IVA — kommen aus Eigenmitteln. Nichtresidenten können anschließend rund 60–70 % des Werts finanzieren (EU-Käufer; 50–60 % außerhalb der EU), auf die übergebene Wohnung.

Welches Eigenkapital brauche ich für einen Kauf vom Plan an der Costa del Sol?

Rechnen Sie mit einer Reservierung von €6,000–€20,000, danach 20–30 % des Preises in Raten über die Bauphase, wobei jede Zahlung ihre 10 % IVA trägt. Der Restbetrag wird bei der Übergabe beim Notar gezahlt, üblicherweise mit Unterzeichnung der Hypothek am selben Tag.

Vom Plan kaufen an der Costa del Sol: Leitfaden 2026

Ein auffälliger Teil dessen, was 2026 an der westlichen Costa del Sol vermarktet wird, existiert noch gar nicht. Das Apartment mit dem renderperfekten Pooldeck ist vorerst ein Grundriss, eine Baugenehmigung und ein Zahlungskalender — und es zu kaufen ist eine tatsächlich andere Transaktion als der Kauf eines fertigen Zuhauses. Unser Büro verkauft die fertige Seite dieses Marktes, und gerade weil wir keine Neubau-Promotionen zu platzieren haben, können wir uns leisten, den Kauf vom Plan ehrlich mit Ihnen durchzugehen: wie die Abschlagszahlungen funktionieren, welche Bankbürgschaft sie absichert, was das Finanzamt verlangt und in welchen Fällen eine Bestandsimmobilie schlicht der bessere Kauf ist.

Warum so viel des Angebots 2026 vom Plan verkauft wird

Der Schwerpunkt des Neubaus an dieser Küste ist vor Jahren nach Westen gewandert. Im Kern von Marbella ist kaum noch entwickelbares Land übrig, also konzentrierte sich die Pipeline im Erweiterungsgürtel von Estepona — der New Golden Mile und den Hanglagen dahinter — der heute einen der tiefsten Neubau-Bestände der Costa del Sol führt. Die praktische Konsequenz für Käufer: Wenn Ihre Suche nach zeitgenössischer Ausstattung filtert — großzügige Terrassen mit Meerblick, aktuelle Energieeffizienz, Gemeinschaftsbereiche auf Spa-Niveau — wird ein Großteil der Treffer vom Plan verkauft, achtzehn bis dreißig Monate bevor irgendjemand Schlüssel erhält. Das ist für sich genommen weder gut noch schlecht. Der Off-Plan-Kauf ist ein Tausch: Sie akzeptieren Zeit und Prozessrisiko im Gegenzug für Ausstattung und einen gestaffelten Zahlungsplan. Ob sich der Tausch für Sie lohnt, hängt davon ab, den Ablauf genau zu kennen — also beginnen wir dort.

Wie der Kauf vom Plan in Spanien tatsächlich abläuft

Die Abfolge hat vier Stationen. Erstens die Reservierung: typischerweise €6,000 bis €20,000 je nach Preisklasse, gezahlt, um eine konkrete Einheit von der Verkaufsliste zu nehmen, mit dem Privatvertrag zur Unterzeichnung binnen zwei bis vier Wochen. Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie die Reservierung unterschreiben, nicht danach — das Reservierungsdokument bindet Sie bereits an das Vertragsgerüst des Bauträgers, und dies ist der günstigste Moment für einen Rückzug.

Zweitens der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa). Er fixiert den Preis, den Übergabetermin, den Zahlungskalender und — entscheidend — hängt den Grundriss und die memoria de calidades an, das Ausstattungsverzeichnis, das definiert, was „Luxus-Ausführung“ rechtlich bedeutet. Eine typische Zahlungsstruktur an der Costa del Sol legt 20 % bis 30 % des Preises in die Bauphase — die Reservierung, eine größere Zahlung bei Vertragsunterzeichnung, dann Raten nach Kalender — mit den verbleibenden rund 70 % bei Übergabe.

Drittens die Bankbürgschaft, der Teil des Systems, von dem die meisten Käufer gehört haben und den wenige zitieren können. Das spanische Recht verlangt, dass jeder vor der Übergabe gezahlte Euro abgesichert ist: Der Bauträger muss die Gelder auf einem eigens dafür geführten Sonderkonto vereinnahmen und sie mit einer Bankbürgschaft (aval bancario) oder einer Versicherungspolice unterlegen, die Ihre Zahlungen plus gesetzliche Zinsen zurückerstattet, falls die Wohnung nicht fristgerecht übergeben wird. Der Rahmen ist die erste Zusatzbestimmung des Baugesetzes Ley 38/1999, neu gefasst durch die Ley 20/2015 und in Kraft seit Januar 2016; die Bürgschaftspflicht des Bauträgers beginnt mit der Erteilung der Baugenehmigung. In der Praxis heißt das: Verlangen Sie das individuelle Bürgschaftszertifikat für jede Zahlung, die Sie leisten, und überweisen Sie niemals auf ein Konto, das nicht das im Vertrag benannte Sonderkonto ist. Die Bürgschaft ist nur so viel wert wie das Papier in Ihren Händen.

Viertens Fertigstellung und Übergabe. Der Bauträger erhält die Erstbezugsgenehmigung, Sie besichtigen die fertige Einheit und halten bei der Mängelabnahme die lista de repasos (Mängelliste) fest, und die Urkunde wird beim Notar unterzeichnet — der Restbetrag wird gezahlt, die Hypothek (falls vorhanden) am selben Tag unterschrieben, die Schlüssel werden übergeben. Ab der Übergabe laufen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen des Baurechts: ein Jahr auf Ausbau und Oberflächen, drei Jahre auf Installationen, zehn Jahre auf die Tragstruktur.

Steuern und Kosten: Neubau gegen Bestand

Hier trennen sich die beiden Wege am deutlichsten, und die folgenden Zahlen sind der Stand für Andalusien im August 2026. Ein Neubau trägt 10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1.2 % AJD (Stempelsteuer) — 11.2 % an Steuern. Eine Bestandsimmobilie trägt 7 % ITP (Grunderwerbsteuer). Bei €500,000 sind das €56,000 gegenüber €35,000: eine Lücke von €21,000 bei identischem Listenpreis. Beachten Sie außerdem, dass die IVA nicht bis zur Übergabe aufgespart wird — jede Abschlagszahlung trägt ihre 10 % in dem Moment, in dem Sie zahlen. Mit Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría obendrauf budgetieren Sie beim Neubau rund 12.5 % bis 14 % an gesamten Transaktionskosten gegenüber 11 % bis 13 % beim Bestand. Unser Steuerleitfaden für die Costa del Sol nimmt den gesamten Block Position für Position auseinander, einschließlich der jährlichen Kosten, sobald Sie Eigentümer sind.

Vom Plan finanzieren als Nichtresident

Spanische Banken beleihen keine Immobilie, die noch nicht existiert. Die Abschlagszahlungen während der Bauphase kommen aus Eigenmitteln; die Hypothek wird bei Übergabe unterzeichnet, auf die fertige, im Grundbuch eingetragene Wohnung. Diese eine Tatsache ordnet den gesamten Finanzierungsplan. Sie bedeutet, dass Sie die 20–30 % der Bauphase — plus die darauf entfallende IVA — liquide benötigen, und sie bedeutet, dass Sie den Kaufpreis heute fixieren, die Konditionen Ihrer Hypothek aber erst bei Übergabe des Gebäudes, zwei Jahre Zinswetter später. Die Nichtresidenten-Finanzierung bewegt sich 2026 bei einer Beleihungsgrenze von 60–70 % für EU-Käufer und 50–60 % für Nicht-EU-Käufer — lassen Sie sich also von einer Bank voreinschätzen, bevor Sie reservieren, nicht erst beim Termin der Mängelabnahme. Manche Bauträger bieten bei Übergabe die Subrogation in ihren eigenen Bauträgerkredit an; behandeln Sie das als ein Angebot zum Vergleichen, nicht als Standardweg. Und falls jemand andeutet, ein Kauf von €500,000 bringe noch immer eine Aufenthaltserlaubnis mit sich: Spaniens Immobilien-Golden-Visa wurde im April 2025 abgeschafft, und nichts Vergleichbares ist an seine Stelle getreten. Das vollständige Finanzierungsbild — Unterlagen, Zeitplan, die Eigenheit beim Wertgutachten, die Käufer überrascht — steht in unserem Hypothekenleitfaden für Nichtresidenten.

Die realen Risiken — und wie Sie sie absichern

Die Verzögerung ist das häufigste Problem, und an dieser Küste wird sie in Quartalen gemessen, nicht in Wochen. Ihr Schutz steht im Vertrag: ein fester Übergabetermin mit definierter Nachfrist und entweder Vertragsstrafen oder ein Rücktrittsrecht, wenn es weiter rutscht. Verstreicht der garantierte Termin, erlaubt Ihnen die Bankbürgschaft, alles Gezahlte plus gesetzliche Zinsen zurückzufordern — die Entscheidung, auszusteigen oder zu warten, liegt dann bei Ihnen statt beim Bauträger.

Die schleichende Abweichung von der Ausstattung ist subtiler: Die gelieferte Küche ist nicht das Render. Ihr Schutz ist die dem Vertrag als Anlage beigefügte memoria de calidades — lassen Sie Ihren Anwalt offene Ersetzungsklauseln nach dem Muster „oder gleichwertig“ streichen, und fotografieren Sie die Musterwohnung, falls es eine gibt.

Die Insolvenz des Bauträgers ist die Angst, mit der alle ankommen. Die ehrliche Antwort: Das Bürgschaftssystem existiert genau für dieses Szenario, und es funktioniert — wenn Sie die Zertifikate in der Hand halten. Die Due Diligence, die vor der Unterschrift zählt: im Grundbuch bestätigen, dass der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist; bestätigen, dass die Baugenehmigung tatsächlich erteilt wurde (mit ihr beginnt die Bürgschaftspflicht); die bürgende Bank namentlich identifizieren; und ansehen, was der Bauträger zuvor übergeben hat — und ob es pünktlich kam.

Den Abschluss der Liste bildet Ihr eigenes Risiko, nicht zur Unterschrift zu kommen. Wenn Sie nicht abschließen können — die Finanzierung platzt, die Umstände ändern sich — setzt der Vertrag in der Regel Ihre geleisteten Abschlagszahlungen aufs Spiel. Anders gesagt: Klären Sie die Finanzierungsfrage vor der Reservierung, nicht danach.

Wann der Bestand den Kauf vom Plan schlägt

Wir haben versprochen, dass dieser Leitfaden ehrlich ist, also: Der Kauf vom Plan gewinnt bei Ausstattung, Energieeffizienz, dem gestaffelten Zahlungskalender und der Auswahl der Einheit, wenn Sie zum Verkaufsstart einsteigen. Der Bestand gewinnt auf fünf Feldern, die weniger Marketing bekommen. Lage — das beste Land wurde zuerst bebaut, erste Strandlinie und die fußläufigen Altstadtgassen sind fast vollständig gewachsener Bestand. Gewissheit — Sie kaufen das tatsächliche Licht, den tatsächlichen Lärm um acht Uhr morgens, die tatsächlichen Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft, nicht deren Projektion. Zeit — Schlüssel in sechs bis acht Wochen, nicht in sechs bis acht Quartalen. Steuern — 7 % gegen 11.2 %, die €21,000 bei einer halben Million. Verhandelbarkeit — private Verkäufer verhandeln; die Preislisten von Bauträgern bewegen sich selten, bis eine Bauphase abverkauft werden muss. Wenn Ihr Zeithorizont dieses Jahr heißt statt 2028, oder Ihr Ziel Strandlinie und Stadtzentrum statt Hanglage, lautet die praktische Antwort meist: eine fertige Wohnung. Unsere Immobilien zum Verkauf in Estepona decken genau diesen Markt ab, täglich aktualisiert und persönlich besichtigt, und der vollständige Estepona-Kaufleitfaden begleitet den Bestandskauf von Anfang bis Ende.

Und wenn Sie ein konkretes Angebot vom Plan gegen die Bestandsalternativen im selben Budget abwägen, ist genau dieser Vergleich — Zahlungsplan gegen Zahlungsplan, Steuer gegen Steuer, gelieferte Ausstattung gegen versprochene Ausstattung — das Gespräch, das wir Woche für Woche mit Käufern führen. Wir sitzen auf der Käuferseite des Tisches, und das erste Gespräch kostet nichts.