Was kostet der Immobilienkauf in Spanien? Die vollständige Kostenaufstellung 2026

Ausländische Käufer, die einen Kauf an der Costa del Sol planen, kommen meist mit einer klaren Vorstellung vom Kaufpreis und einer vagen Vorstellung von den Kosten darüber hinaus. In diesem vagen Teil wohnen die Überraschungen. Dieser Artikel legt den vollständigen Kostenblock eines Bestandsimmobilienkaufs an der Costa del Sol im Jahr 2026 offen — in der Reihenfolge, in der die Kosten tatsächlich anfallen, mit einem realistischen Arbeitsbudget.

Das Zwei-Töpfe-Modell

Die Gesamtkosten eines Kaufs teilen sich in zwei Töpfe. Der erste ist der Beurkundungspreis — das, was Sie dem Verkäufer zahlen — der in jedem Exposé steht und das Gespräch dominiert. Der zweite ist der Block der Transaktionskosten — Steuern, Honorare und Registerkosten — der bei einer Bestandsimmobilie in Andalusien 11 % bis 13 % des Beurkundungspreises ausmacht. Der größte Fehler, den ein ausländischer Käufer machen kann, ist, gegen den Beurkundungspreis zu budgetieren und den Transaktionsblock erst beim Abschluss zu entdecken.

Reservierung und Anzahlung

Das erste Geld, das das Konto des Käufers verlässt, ist die Reservierungsgebühr, typischerweise €6,000 bis €10,000, zahlbar bei Annahme des Angebots, wenn die Immobilie vom Markt genommen wird. Sie wird vom Anwalt oder Makler treuhänderisch verwahrt und auf die Anzahlung des Privatvertrags angerechnet. Die nächste Zahlung sind die Arras (privatrechtlicher Vorvertrag mit Anzahlung) — üblicherweise 10 % des Beurkundungspreises — fällig bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags ein bis zwei Wochen nach Annahme des Angebots. Tritt der Käufer danach zurück, verfallen die Arras; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte. Zwischen Privatvertrag und Notartermin (typischerweise 4 bis 8 Wochen) sammelt sich der Restbetrag zur Vorbereitung beim Anwalt.

ITP — der größte Einzelposten

Der größte Einzelposten im Transaktionsblock ist die regionale ITP (Grunderwerbsteuer). In Andalusien beträgt der Satz 7 % des Beurkundungspreises (oder des offiziellen Valor de Referencia, des behördlichen Referenzwerts — maßgeblich ist der höhere Betrag). Bei einem Beurkundungspreis von €500,000 sind das €35,000. Bei €1,000,000 sind es €70,000. Diese Steuer gilt für Bestandsimmobilien; Neubauten unterliegen stattdessen 10 % IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus 1.2 % Stempelsteuer, zusammen 11.2 % statt 7 %. Die Trennlinie Neubau/Bestand ist die größte Einzelquelle für Abweichungen bei den Transaktionskosten.

Notargebühren

Die Notargebühr folgt einem nationalen Gebührentarif und steigt moderat mit dem Beurkundungspreis. Für eine typische Wohnimmobilientransaktion an der Costa del Sol liegt sie zwischen €600 und €1,500 einschließlich des üblichen Satzes an Ausfertigungen. Die Notargebühr wird gelegentlich mit dem Anwaltshonorar verwechselt — es handelt sich um verschiedene Berufe mit verschiedenen Rollen. Der Notar ist der Amtsträger, der die Urkunde beglaubigt; der Anwalt ist der private Vertreter des Käufers.

Grundbuchgebühren

Das Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) erhebt eine eigene Gebühr auf ähnlicher Tarifbasis, typischerweise €400 bis €1,200, abhängig vom Beurkundungspreis und der Zahl der Eintragungen in der Urkunde. Die Gestoría (spanisches Verwaltungsbüro), die die Abwicklung nach dem Abschluss übernimmt, bündelt diese Gebühr mitunter mit ihrem eigenen Honorar oder reicht sie zum Selbstkostenpreis weiter.

Anwaltshonorar

Der Anwalt des Käufers berechnet in Andalusien üblicherweise 1 % des Kaufpreises plus 21 % IVA, oft mit einem Mindesthonorar. Bei einem Beurkundungspreis von €500,000 sind das €5,000 plus IVA, insgesamt €6,050. Der Leistungsumfang des Standardhonorars deckt Titel- und Lastenrecherche, baurechtliche Prüfungen, die Ausarbeitung des Privatvertrags, die Begleitung zum Notartermin, die steuerlichen Meldungen nach Abschluss und die Grundbucheintragung ab. Käufer sollten unbedingt eine unabhängige anwaltliche Vertretung beauftragen; den Anwalt des Verkäufers zu nutzen ist ausnahmslos eine Scheinersparnis.

Gestoría und Verwaltung

Die Gestoría ist das Verwaltungsbüro, das die Urkunde physisch zum Finanzamt bringt (und dort die ITP in Ihrem Namen entrichtet), zum Grundbuchamt und zu den Versorgungsunternehmen für die Umschreibung der Verträge. Die Honorare bei einem Wohnimmobilienkauf liegen typischerweise zwischen €400 und €1,000. Manche Kanzleien erledigen dies im eigenen Haus, andere delegieren es an einen Spezialisten.

Hypothekenkosten (falls zutreffend)

Wird der Kauf finanziert, kommen Kosten der Hypothek selbst hinzu. Die spanischen Hypothekenkosten sind 2026 deutlich niedriger als vor dem Hypothekengesetz von 2019, als der Käufer den Großteil der Einrichtungskosten trug. Heute übernimmt die Bank den größten Teil der Notar-, Register- und Stempelsteuerkosten der Hypothek; der Käufer zahlt in der Regel nur das Wertgutachten (Tasación) von €300 bis €700 sowie etwaige produktspezifische Gebühren (Abschlussgebühr, Bereitstellungsgebühr). Die Hypothek wird im selben Notartermin wie die Kaufurkunde unterzeichnet, im Beisein des Bankvertreters.

Die jährlichen Kosten nach dem Kauf

Mit Unterzeichnung der Urkunde beginnt der laufende Kostenblock. Die IBI (Grundsteuer) liegt typischerweise bei 0.4 % bis 0.6 % des Katasterwerts pro Jahr, häufig €400 bis €1,500 für eine Villa im mittleren Marktsegment. Basura (Müllgebühr) ist eine kleine Jahresabgabe. Gemeinschaftsumlagen in einer Apartmentanlage oder bewachten Villengemeinschaft reichen von €50 bis zu mehreren Hundert pro Monat, je nach Leistungsumfang (Pools, Gärten, Sicherheitsdienst). Die IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige) auf einen fiktiven Mietertrag beträgt 19 % für EU-Ansässige oder 24 % für Nicht-EU-Ansässige einschließlich Großbritannien, angewandt auf eine Bemessungsgrundlage von 1.1 % oder 2 % des Katasterwerts — je nachdem, ob dieser kürzlich aktualisiert wurde. Die Versicherung für Gebäude und Hausrat liegt typischerweise bei €300 bis €1,500 jährlich. Die Nebenkosten werden nach Verbrauch abgerechnet.

Rechenbeispiel — Bestandsimmobilie zu €500,000

Für eine Bestandsimmobilie zu €500,000 in Andalusien ohne Finanzierung sieht das Arbeitsbudget so aus:

Beurkundungspreis 500,000. ITP zu 7 % sind 35,000. Notar rund 1,000. Grundbuchamt rund 800. Anwalt zu 1 % plus IVA sind 6,050. Gestoría rund 600. Überweisungsgebühren und spanischer Bankscheck rund 500. Transaktionskosten gesamt: rund 43,950, also 8.8 % auf den Beurkundungspreis. Die üblichen 10 % Arras kommen als zwischenzeitlicher Zahlungsfluss hinzu, zählen aber zum Beurkundungspreis und nicht zusätzlich. Der gesamte Kapitalbedarf beim Abschluss liegt bei rund 543,950.

Rechenbeispiel — Neubau zu €500,000

Für einen Neubau zu €500,000 sieht das Arbeitsbudget so aus:

Beurkundungspreis 500,000. IVA zu 10 % sind 50,000. Stempelsteuer (AJD) zu 1.2 % sind 6,000. Notar rund 1,000. Grundbuchamt rund 800. Anwalt zu 1 % plus IVA sind 6,050. Gestoría rund 600. Transaktionskosten gesamt: rund 64,450, also 12.9 % auf den Beurkundungspreis. Gesamter Kapitalbedarf beim Abschluss: rund 564,450.

Der wesentliche Unterschied zwischen Bestand und Neubau liegt im Bereich von €500,000 bei rund €20,000 Transaktionssteuer. Das ist die wichtigste einzelne Zahl, die ein Käufer kennen sollte, wenn er Bestands- und Neubauoptionen ähnlicher Ausstattung vergleicht.

Was nicht im Budget steht, aber zählt

Zwei reale Kostenpositionen liegen außerhalb des Standardbudgets und verdienen Aufmerksamkeit. Die erste sind Währungskosten — £400,000 am Notartag von einem Pfund-Konto in Euro zu bewegen, erfordert eine Devisenstrategie. Der Kurs der Hausbank ist selten der beste verfügbare; ein spezialisierter Broker kann bei einem typischen Kauf mehrere Tausend Pfund sparen. Die zweite sind Renovierungskosten, falls die Immobilie Arbeiten benötigt. Wir sehen regelmäßig Käufer, die andalusische Renovierungskosten um 30 % bis 50 % unterschätzen, besonders bei der Erneuerung von Bad und Küche, der Neuverlegung von Sanitärleitungen und strukturellen Eingriffen, die eine Genehmigung des Rathauses erfordern. Ein separates Gespräch über das Renovierungsbudget mit einem unabhängigen Bausachverständigen vor Unterzeichnung des Privatvertrags gehört zu den am meisten unterschätzten Werkzeugen eines Käufers.

Das Kostenbild ist nicht unfreundlich. Es ist nur spezifisch. Wenn Sie eine saubere Kostenaufstellung zu einem konkreten Angebot wünschen — mit unserer unabhängigen Einschätzung des realistischen Transaktionsblocks und, falls relevant, des Renovierungsbudgets — erstellen wir sie gerne kostenfrei, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.