Der Steuerleitfaden Costa del Sol für ausländische Käufer: ITP, IVA, IBI & Plusvalía erklärt

Die spanische Steuerlandschaft beim Immobilienkauf ist tatsächlich verwirrend, denn auf fast jede Frage lautet die Antwort: "Das hängt von der Region ab." Andalusien — wo Estepona, Marbella, Málaga und der Rest der Costa del Sol liegen — hat innerhalb eines nationalen Rahmens seine eigenen Steuersätze. Dieser Artikel geht die Steuern durch, die 2026 tatsächlich auf der Abrechnung eines Käufers an der Costa del Sol erscheinen, in der Reihenfolge, in der sie auftauchen.

Die zwei Wege: ITP oder IVA + AJD

Jeder spanische Immobilienkauf ist entweder ein Bestandskauf (Verkauf durch eine Privatperson oder ein Unternehmen, das kein Bauträger mit Neubau ist) oder ein Erstverkauf eines Neubaus durch einen Bauträger. Die beiden Wege ziehen völlig unterschiedliche Steuern nach sich. Ein Bestandskauf unterliegt der ITP (Grunderwerbsteuer), die von der Autonomen Gemeinschaft festgelegt wird. Ein Neubau unterliegt der IVA (der spanischen Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer), beide teils national, teils regional geregelt. Die größte Kostenvariable bei einem Kauf an der Costa del Sol ist, welcher der beiden Wege greift — und der Käufer kann selten wählen, da es vom Verkäufer abhängt.

ITP in Andalusien — pauschal 7 %

Andalusien hat seine Grunderwerbsteuer 2021 von einer Staffel auf einen einheitlichen Satz von 7 % auf den beurkundeten Preis vereinfacht, und dieser Satz gilt bis einschließlich 2025 unverändert. Es gibt spezifische Ermäßigungen für Käufer unter 35, kinderreiche Familien und bestimmte Situationen mit Behinderung, aber die Arbeitsannahme für einen internationalen Käufer über 35 lautet 7 %. Die Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Preis oder der valor de referencia (behördlicher Referenzwert) der Steuerverwaltung, je nachdem, welcher höher ist — ein fiktiver Mindestwert, der pro Katasterreferenz veröffentlicht wird und mit dem die regionale Steuerbehörde die Unterdeklarierung von Preisen unterbindet. Günstig wirkende Käufe unterhalb des valor de referencia werden bei der Prüfung nach oben korrigiert.

IVA + AJD bei Neubauten

Wenn Sie ein brandneues Apartment oder eine Villa direkt vom Bauträger kaufen, berechnet der Bauträger 10 % IVA auf den Angebotspreis, und der Käufer zahlt separat 1.2 % AJD in Andalusien (vor der Reform von 2021 waren es 1.5 %). Bei einer vom Bauträger errichteten Gewerbeeinheit springt die IVA auf 21 %. Garagenstellplätze, die mit einer Wohneinheit verkauft werden, folgen dem Wohnsatz von 10 %; separat verkaufte Garagen dem Satz von 21 %. Die IVA wird bei der Übergabe an den Bauträger gezahlt; die AJD geht über dasselbe Formular (modelo 600) innerhalb von 30 Tagen an die regionale Steuerbehörde.

Notar, Grundbuchamt, Gestoría

Die Notargebühr ist durch einen nationalen Tarif festgelegt und steigt moderat mit dem beurkundeten Preis — rechnen Sie mit €600 bis €1,500 für die meisten Wohnimmobilien-Urkunden an der Costa del Sol. Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) berechnet auf derselben Tarifbasis eine eigene Gebühr, üblicherweise in ähnlicher Höhe. Eine gestoría — das Verwaltungsbüro, das die Urkunde in Ihrem Auftrag physisch zur Steuerbehörde, zum Grundbuchamt und zu den Versorgungsunternehmen bringt — berechnet für das komplette Paket typischerweise €400 bis €1,000. Keine dieser Positionen skaliert dramatisch mit dem Preis; bei einem Kauf über €2m ist der anteilige Aufwand gering, bei €200k ist er spürbar.

Anwaltshonorare und was sie abdecken

Die spanische Konvention sieht vor, dass der Anwalt des Käufers etwa 1 % des Kaufpreises plus IVA berechnet, oft mit einem Mindesthonorar um €1,500 bis €2,500. Was das — richtig gemacht — abdeckt: Eigentums- und Lastenrecherchen beim Grundbuchamt, die städtebauliche Prüfung beim Rathaus, die Durchsicht der Gemeinschaftsprotokolle und etwaiger ausstehender Derramas (Sonderumlagen), die Erstellung des privaten Kaufvertrags, die Anwesenheit beim Notar und die Nacherledigungen nach Abschluss. Alles darüber hinaus — Gesellschaftsgründung, Planung der Steueransässigkeit, Testamentserstellung — wird üblicherweise separat abgerechnet. Dem Käufer steht es frei, den Anwalt des Verkäufers zu nutzen, aber unser Rat lautet ausnahmslos: unabhängige Vertretung.

Die laufenden Steuern nach dem Kauf

Sobald Sie Eigentümer sind, kommen drei wiederkehrende Steuern hinzu. Die IBI (kommunale Grundsteuer) wird vom Rathaus auf den Katasterwert erhoben (typischerweise ein Bruchteil des Marktwerts). In Estepona liegt die IBI für eine Villa im mittleren Marktsegment bei €400 bis €1,500 pro Jahr. Die Basura ist die Müllgebühr, ein kleiner Jahresbetrag. Für nicht-residente Eigentümer gilt die IRNR — die Einkommensteuer für Nichtresidenten — selbst dann, wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, auf Basis einer fiktiven Miete, die aus dem Katasterwert berechnet wird. Der IRNR-Regelsatz beträgt 19 % für EU-Residenten und 24 % für Nicht-EU-Residenten (inzwischen einschließlich des Vereinigten Königreichs), jeweils auf die fiktive Bemessungsgrundlage, nicht auf die Marktmiete.

Veräußerungsgewinne und der Einbehalt beim Verkäufer

Das ist für Käufer relevant, weil es unmittelbar beeinflusst, wie ein Nichtresident später wieder verkauft. Wenn ein Nichtresident spanisches Eigentum veräußert, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % des beurkundeten Preises einzubehalten und auf Rechnung des Verkäufers an die Steuerbehörde abzuführen. Der Verkäufer reicht anschließend eine Veräußerungsgewinn-Erklärung ein — IRNR für Privatpersonen oder Körperschaftsteuer für verkaufende Gesellschaften — und erhält entweder eine Erstattung oder zahlt die Differenz. Planen Sie das schon beim Einstieg ein: Wenn Sie beim Verkauf voraussichtlich Nichtresident sind, ist der 3-%-Einbehalt ein Liquiditätsereignis, keine zusätzliche Steuer neben dem Veräußerungsgewinn.

Vermögensteuer und die andalusische Befreiung

Die nationale Vermögensteuer existiert in Spanien, wird aber von den Autonomen Gemeinschaften verwaltet. Andalusien wendet seit 2022 eine 100-%-Bonifikation (faktisch eine vollständige Befreiung) an, sodass in Andalusien Ansässige keine regionale Vermögensteuer zahlen. Ergänzend wurde 2022 auf staatlicher Ebene eine Solidaritätssteuer auf große Vermögen eingeführt, um sehr vermögende Steuerpflichtige in Regionen mit niedriger oder null Vermögensteuer zu erfassen. Ob Sie unter die Schwelle der Solidaritätssteuer fallen, hängt vom Nettovermögen oberhalb des gesetzlichen Schwellenwerts ab; für die meisten Eigenheimbesitzer an der Costa del Sol ist das irrelevant, aber Käufer mit weltweitem Vermögen oberhalb der Schwelle sollten sich professionell beraten lassen.

Plusvalía — die kommunale Wertzuwachssteuer

Die Plusvalía ist eine Rathaussteuer auf den Anstieg des katastralen Bodenwerts zwischen Kauf und Wiederverkauf, die grundsätzlich der Verkäufer trägt. Nach der Reform durch das Verfassungsgericht Ende 2021 bildet die Bemessungsgrundlage nun korrekt den tatsächlichen Gewinn ab (oder null, wenn es keinen Gewinn gibt). Beim Kauf ist die Plusvalía ein Verkäuferkostenpunkt — ist der Verkäufer jedoch Nichtresident, haftet der Käufer gesamtschuldnerisch, falls sie unbezahlt bleibt. Deshalb behält der Anwalt den berechneten Betrag üblicherweise beim Notartermin ein und zahlt ihn direkt an das Rathaus.

Die freundlichste Art, all das für einen Bestandskauf an der Costa del Sol 2026 zu betrachten: Planen Sie 11 % bis 13 % des beurkundeten Preises für die einmaligen Transaktionssteuern und -gebühren ein, danach rund 1 % bis 1.5 % des Katasterwerts jährlich für die laufenden Steuern. Die festen Bestandteile sind vorhersehbar; die wichtigsten Variablen sind, auf welcher Seite der Grenze zwischen Neubau und Bestand Sie landen und ob Sie in Spanien steuerlich ansässig werden. Falls der Kauf finanziert werden soll, behandelt unser Hypotheken-Leitfaden für Nichtresidenten die LTV- und Zeitplanseite; und wenn Sie noch abwägen, wo an der Küste Sie kaufen möchten, beginnen Sie mit dem Vergleich Estepona oder Marbella.