Immobilienkauf in Spanien als britischer Resident nach dem Brexit (2026)

Der Brexit hat die praktische Seite des Immobilienkaufs in Spanien für im Vereinigten Königreich ansässige Käufer stärker verändert, als die Schlagzeilen vermuten ließen. Keine der Änderungen hindert einen britischen Käufer daran, Eigentum zu erwerben — der spanische Immobilienmarkt steht Staatsangehörigen jedes Landes offen —, aber die Fragen zu Aufenthaltsrecht, Steuern und Aufenthaltsdauer stellen sich heute wesentlich anders als vor 2020. Dieser Leitfaden ist die Version, die wir mit unseren britischen Kunden durchgehen, bevor sie ins Flugzeug steigen.

Immobilieneigentum ist keine Aufenthaltserlaubnis

Der erste und wichtigste Punkt: Der Kauf eines Hauses in Spanien als im Vereinigten Königreich Ansässiger verleiht Ihnen keine Aufenthaltserlaubnis. Sie können eine Villa in Estepona vollständig besitzen und gelten aufenthaltsrechtlich dennoch als Besucher. Diese Unterscheidung prägt nahezu jede nachgelagerte Entscheidung — wie lange Sie bleiben dürfen, welche Steuern gelten, ob Sie das spanische Gesundheitssystem nutzen können, ob Sie mit britischem Führerschein fahren dürfen.

Die 90-in-180-Tage-Regel

Inhaber eines britischen Passes dürfen sich ohne Visum bis zu 90 Tage innerhalb eines rollierenden 180-Tage-Fensters im Schengen-Raum aufhalten. Spanien gehört zu Schengen; ebenso Frankreich, Portugal, Italien und 22 weitere Länder, über die dasselbe Tageskontingent gerechnet wird. Für Käufer, die die Immobilie als Winterdomizil oder Ferienrefugium nutzen möchten, sind zweimal 90 Tage im Jahr (mit 90 Tagen Abstand) praktikabel. Wer mehr Zeit verbringen möchte — ausgedehnte Sommer, sechs Monate im Jahr, das klassische Muster des Semi-Ruhestands —, braucht eine andere Lösung.

Visawege für längere Aufenthalte

Das Non-Lucrative-Visum (visado de residencia no lucrativa) ist der Standardweg für Ruheständler und Personen mit passivem Einkommen, die mehr als 90 Tage am Stück in Spanien verbringen möchten, ohne zu arbeiten. Die zentrale Anforderung 2026 ist der Nachweis passiver Einkünfte in Höhe von etwa dem Vierfachen des spanischen IPREM-Referenzwerts für den Hauptantragsteller, zuzüglich eines Anteils pro unterhaltsberechtigter Person, plus eine private Krankenversicherung ohne Zuzahlungen und mit landesweiter Deckung. Der Antrag wird beim spanischen Konsulat im Vereinigten Königreich gestellt, solange Sie dort ansässig sind; einmal in Spanien erhalten Sie eine Aufenthaltskarte (TIE) und verlängern zunächst jährlich, später in längeren Zyklen.

Das Digital-Nomad-Visum ist der neuere Weg, gedacht für Remote-Angestellte und Freiberufler, die mindestens rund 200 % des spanischen Mindestlohns mit Kunden außerhalb Spaniens verdienen. Es erlaubt Erwerbstätigkeit und ist verlängerbar. Spaniens alter Golden-Visa-Weg über Immobilieninvestitionen wurde 2025 abgeschafft und steht nicht mehr zur Verfügung — wer Ihnen erzählt, der Kauf einer Immobilie für €500,000 verschaffe automatisch ein Aufenthaltsrecht, bezieht sich auf ein Regime, das nicht mehr existiert.

Steuerliche Ansässigkeit — die 183-Tage-Regel

Spanien betrachtet Sie als steuerlich ansässig, wenn Sie mehr als 183 Tage im Kalenderjahr im Land verbringen, wenn Ihr wirtschaftlicher Lebensmittelpunkt in Spanien liegt oder wenn Ihr Ehepartner und minderjährige Kinder gewöhnlich in Spanien wohnen. Die spanische Steueransässigkeit ist eine weitreichende Entscheidung — Ihr weltweites Einkommen wird in Spanien steuerpflichtig, und die Vermögensteuer (in manchen Autonomen Gemeinschaften) wird zum Thema. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien verhindert, dass Sie zweimal auf dasselbe Einkommen besteuert werden, aber es verhindert nicht, dass eines der beiden Länder das primäre Besteuerungsrecht hat. Planen Sie die 183-Tage-Grenze bewusst, nicht aus Versehen.

Die NIE — der erste praktische Schritt

Jede nicht-spanische Person, die an einer spanischen Immobilientransaktion beteiligt ist, benötigt eine NIE (número de identificación de extranjero, die spanische Ausländer-Identifikationsnummer), bevor sie etwas Verbindliches unterschreiben kann. Es handelt sich um eine Steueridentifikationsnummer, nicht um ein Aufenthaltsrecht. Sie können sie über das spanische Konsulat in London oder Manchester beantragen oder persönlich in Spanien. Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen über das Konsulat in London; in Spanien mit Termin am selben Tag. Ohne NIE kann der Notar die Urkunde nicht beurkunden.

Geldtransfer und das Bankkonto

Sie benötigen ein spanisches Bankkonto, um die Anzahlung, den Restbetrag beim Notar sowie die laufenden Gemeinschaftskosten und Versorgerrechnungen zu bezahlen. Die meisten spanischen Banken eröffnen Inhabern eines britischen Passes ohne Schwierigkeiten Nichtresidenten-Konten, verlangen jedoch beglaubigte Ausweisdokumente und einen Adressnachweis. Die Anzahlung und die späteren Kaufmittel brauchen eine klare Papierspur zurück zu einer britischen Quelle — spanische Notare sind verpflichtet, die Herkunft der Mittel festzustellen und Bewegungen oberhalb bestimmter Schwellen zu melden. €300,000 von einem frisch eröffneten Konto ohne Eingangs-Historie zu überweisen, ist eine garantierte Verzögerung; die Überweisung von Ihrem langjährig geführten britischen Girokonto ist unkompliziert.

Hypotheken — die Lage für Nichtresidenten

Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtresidenten, jedoch mit niedrigerem Beleihungsauslauf als an Residenten. Rechnen Sie mit 60–70 % LTV für einen nicht-residenten britischen Käufer, wobei das bankeigene Wertgutachten (tasación) in der Regel die Obergrenze setzt. Die Laufzeit ist meist so begrenzt, dass das Darlehen bis zum 75. Geburtstag des Kreditnehmers vollständig getilgt ist. Angeboten werden Festzins, variabler Zins (Euribor plus Marge) oder Mischformen. Ein Hypothekenantrag als Nichtresident erfordert typischerweise britische Gehaltsabrechnungen oder Geschäftsabschlüsse, britische Steuererklärungen der letzten zwei Jahre, eine Vermögensübersicht und eine Kreditauskunft. Rechnen Sie mit acht bis zwölf Wochen von der vollständigen Genehmigung bis zur Auszahlung.

Steuern auf den Kauf selbst

Für einen im Vereinigten Königreich ansässigen Käufer einer Bestandsimmobilie in Andalusien beträgt die ITP (Grunderwerbsteuer) 7 % des beurkundeten Preises. Bei einem Neubau vom Bauträger zahlt der Käufer 10 % IVA (die spanische Mehrwertsteuer) plus 1.2 % Stempelsteuer. Hinzu kommen Notargebühren (rund 0.1–0.4 %), das Grundbuchamt (ähnlich), Anwaltshonorare (typischerweise 1 % plus IVA) und eine kleine Rechnung der Gestoría (Verwaltungsbüro). Als Faustregel sollten Sie 11–13 % des beurkundeten Preises an Transaktionskosten zusätzlich zum Kaufpreis einplanen.

Gesundheitsversorgung, Führerschein, das Kleingedruckte

Wer als im Vereinigten Königreich Ansässiger Spanien unter der 90/180-Regel besucht, ist über die britische GHIC-Karte für Notfälle abgesichert. Für längere Aufenthalte ist eine private Krankenversicherung unerlässlich und für das Non-Lucrative-Visum eine Antragsvoraussetzung. Britische Führerscheine gelten für Kurzaufenthalte; Residenten müssen ihren Führerschein innerhalb einer festgelegten Frist gegen einen spanischen umtauschen — die Regeln dazu haben sich seit dem Brexit mehrfach verschoben, und der aktuelle Stand lässt sich am besten bei der DGT (spanische Verkehrsbehörde) zum Zeitpunkt Ihrer Ankunft bestätigen.

Nichts davon ist besonders schwierig. Es ist nur ungewohnt. Unsere Rolle beim Kauf eines britischen Kunden besteht darin, die ungewohnten Teile parallel zur eigentlichen Immobiliensuche voranzutreiben — damit an dem Tag, an dem Sie das richtige Zuhause finden, die NIE, das Bankkonto, der Anwalt und die Hypothekenentscheidung bereits stehen. Das ist der Unterschied zwischen einem Abschluss in sechs Wochen und einem Abschluss in sechs Monaten.