Guía fiscal para compradores extranjeros en la Costa del Sol: ITP, IVA, IBI y plusvalía
Todos los impuestos que aparecen en una liquidación de compraventa en la Costa del Sol en 2026 — ITP, IVA, AJD, IBI, IRNR y plusvalía — con tipos específicos de Andalucía.
El panorama fiscal de la compraventa inmobiliaria en España es realmente confuso porque a casi cualquier pregunta la respuesta es "depende de la comunidad autónoma". Andalucía — donde están Estepona, Marbella, Málaga y el resto de la Costa del Sol — tiene su propio conjunto de tipos dentro de un marco nacional. Este artículo recorre los impuestos que de verdad aparecen en la liquidación de un comprador de la Costa del Sol en 2026, en el orden en el que aparecen.
Las dos vías: ITP o IVA + AJD
Toda compraventa en España es o bien una segunda mano (vende un particular o una empresa que no es promotor de obra nueva) o bien una primera transmisión de obra nueva por un promotor. Las dos vías atraen impuestos distintos. La segunda mano tributa por ITP, fijado por la comunidad autónoma. La obra nueva tributa por IVA más AJD, ambos parcialmente nacionales y parcialmente autonómicos. La mayor variable de coste en una compra en la Costa del Sol es por cuál de las dos vías se tribute — y el comprador casi nunca elige, ya que depende del vendedor.
ITP en Andalucía — 7 % plano
Andalucía simplificó su impuesto de transmisiones en 2021 pasando de una escala progresiva a un tipo único del 7 % sobre el precio de escritura, y ese tipo se ha mantenido en 2025. Existen reducciones específicas para compradores menores de 35, familias numerosas y ciertas situaciones de discapacidad, pero la hipótesis de trabajo para un comprador internacional mayor de 35 es el 7 %. La base es el precio de escritura o el valor de referencia de la administración tributaria, el mayor de los dos — una cifra mínima nocional publicada por referencia catastral que la oficina tributaria autonómica usa para evitar precios infradeclarados. Las compras aparentemente baratas por debajo del valor de referencia se ajustan al alza en revisión.
IVA + AJD en obra nueva
Si compras un piso o villa nuevo directamente de un promotor, el promotor te repercute IVA del 10 % sobre el precio de venta y el comprador paga aparte AJD del 1,2 % en Andalucía (era el 1,5 % antes de la reforma de 2021). Si la obra nueva es local comercial, el IVA sube al 21 %. Las plazas de garaje vendidas con la vivienda siguen el tipo residencial del 10 %; las plazas vendidas por separado, el 21 %. El IVA se paga al promotor en el otorgamiento; el AJD se ingresa en Hacienda autonómica mediante el modelo 600 en un plazo de 30 días.
Notaría, Registro, gestoría
El arancel notarial es nacional y escala modestamente con el precio de escritura — entre 600 € y 1.500 € en la mayoría de escrituras residenciales de la Costa del Sol. El Registro de la Propiedad cobra sobre el mismo arancel, normalmente en un rango similar. Una gestoría — la oficina administrativa que físicamente lleva la escritura a Hacienda, al Registro y a las suministradoras en tu nombre — suele cobrar entre 400 € y 1.000 € por el paquete completo. Ninguno escala mucho con el precio; en una compra de 2 millones el coste proporcional es bajo, en una de 200.000 € es relevante.
Honorarios de abogado y qué cubren
La convención española es que el abogado del comprador cobra aproximadamente el 1 % del precio más IVA, a menudo con un mínimo entre 1.500 € y 2.500 €. Lo que cubre, hecho bien, es las notas registrales de titularidad y cargas, la verificación urbanística en el ayuntamiento, la revisión de actas de comunidad y posibles derramas, la redacción del contrato privado, la asistencia en notaría y los trámites posteriores. Cualquier extra — constitución societaria, planificación de residencia fiscal, redacción de testamento — se factura aparte. El comprador puede usar al abogado del vendedor, pero nuestro consejo es siempre asistencia letrada independiente.
Los impuestos anuales tras la compra
Una vez eres propietario, aparecen tres impuestos recurrentes. El IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, gravado sobre el valor catastral (típicamente una fracción del valor de mercado). En Estepona, el IBI de una villa media va de 400 € a 1.500 € al año. La basura es la tasa de residuos, una cantidad anual pequeña. Para propietarios no residentes, el IRNR — impuesto sobre la renta de no residentes — se aplica aun sin alquilar, sobre una renta inmobiliaria imputada calculada a partir del valor catastral. El tipo principal es 19 % para residentes UE y 24 % para no UE (que ahora incluye Reino Unido), ambos sobre la base imputada, no sobre alquiler de mercado.
Plusvalía estatal y la retención del vendedor
Esto afecta al comprador porque condiciona cómo vende después un no residente. Cuando un no residente vende propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de escritura e ingresarlo a Hacienda por cuenta del vendedor. El vendedor presenta entonces la declaración de ganancia patrimonial — IRNR para personas físicas o impuesto de sociedades para empresas — y o bien recibe devolución o paga la diferencia. Planifícalo a la entrada: si vas a ser no residente cuando vendas, la retención del 3 % es un evento de circulante, no un impuesto adicional a la plusvalía.
Patrimonio y la bonificación andaluza
El impuesto sobre el patrimonio existe a nivel estatal en España pero lo administran las comunidades autónomas. Andalucía aplicó una bonificación del 100 % (exención efectiva) desde 2022, por lo que los residentes en Andalucía no pagan patrimonio autonómico. Como contrapeso, el Estado introdujo en 2022 un impuesto de solidaridad sobre grandes fortunas para captar a contribuyentes de alto patrimonio en regiones con impuesto sobre el patrimonio bajo o cero. Estar dentro del umbral depende del patrimonio neto; para la mayoría de propietarios de la Costa del Sol no aplica, pero quienes superen ciertos umbrales con activos globales deben buscar asesoramiento profesional.
Plusvalía municipal
La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo entre compra y reventa, en principio a cargo del vendedor. Tras la reforma del Tribunal Constitucional a finales de 2021, la base ahora refleja correctamente la ganancia real (o cero, si no hay ganancia). En una compra, la plusvalía es coste del vendedor — pero si el vendedor es no residente, el comprador responde solidariamente si queda impagada, por lo que el abogado retiene la cuantía calculada en notaría y la ingresa directamente al ayuntamiento.
La forma más amable de leer todo esto en una compra de segunda mano en la Costa del Sol en 2026: presupuesta entre el 11 % y el 13 % del precio de escritura para los impuestos y gastos de transacción una sola vez, y alrededor del 1 % al 1,5 % del valor catastral al año para los impuestos recurrentes. Las partes fijas son predecibles; las variables que más mueven son si caes en obra nueva o segunda mano, y si pasas a ser residente fiscal en España.