¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España? Desglose completo de costes 2026
El stack completo de coste de transacción en una compra en la Costa del Sol — señal, ITP o IVA, notaría, registro, abogado, gestoría — con ejemplos a 500.000 €.
Los compradores extranjeros que planifican una compra en la Costa del Sol suelen llegar con una idea clara del precio que quieren pagar por la propiedad y una idea vaga de los costes adicionales. La parte vaga es donde viven las sorpresas. Este artículo desglosa el stack completo de costes de una compra de segunda mano en la Costa del Sol en 2026, en el orden en que llegan, con un presupuesto de trabajo realista.
El marco de los dos cubos
El coste total de una compra se divide en dos cubos. El primero es el precio de escritura — lo que se paga al vendedor — que aparece en todos los anuncios y domina la conversación. El segundo es el stack de costes de transacción — impuestos, honorarios profesionales y registro — que en segunda mano suma entre el 11 % y el 13 % del precio de escritura en Andalucía. El mayor error de un comprador extranjero es presupuestar contra el precio de escritura y descubrir el stack de transacción en la firma.
Señal de reserva
El primer dinero que sale de la cuenta del comprador es la señal de reserva, normalmente 6.000–10.000 €, pagada cuando se acepta la oferta y se retira la propiedad del mercado. La custodia es del abogado o la agencia y cuenta como parte de la señal del contrato privado. El siguiente desembolso son las arras — habitualmente el 10 % del precio de escritura — pagadas a la firma del contrato privado una o dos semanas después de aceptada la oferta. Si el comprador se retira tras este punto, pierde las arras; si se retira el vendedor, las paga por duplicado. Entre el contrato privado y la notaría (típicamente 4–8 semanas) el saldo se acumula con el abogado para la firma.
ITP — la línea individual más grande
La línea individual más grande del stack de transacción es el impuesto autonómico de transmisiones. En Andalucía el tipo es del 7 % sobre el precio de escritura (o sobre el valor de referencia oficial, el mayor). Sobre 500.000 € son 35.000 €. Sobre 1.000.000 € son 70.000 €. Este impuesto se aplica a la segunda mano; la obra nueva tributa por IVA del 10 % más AJD del 1,2 %, total 11,2 % en lugar del 7 %. La división obra-nueva/segunda-mano es la mayor fuente de variación en el coste de transacción.
Honorarios notariales
El arancel notarial es nacional y escala suavemente con el precio. Para una transacción residencial típica de la Costa del Sol la factura notarial va de 600 a 1.500 € incluyendo el juego estándar de copias. A veces se confunde con la factura del abogado — son profesionales distintos con roles distintos. El notario es el funcionario público que da fe del acto; el abogado es el representante privado del comprador.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad cobra sobre su propio arancel, en un rango similar — habitualmente 400–1.200 € según precio y número de asientos. La gestoría que tramita la inscripción puede incluirlo en su factura o repercutirlo a coste.
Abogado
El abogado del comprador en Andalucía cobra habitualmente el 1 % del precio más IVA al 21 %, a menudo con un mínimo. Para una escritura de 500.000 € son 5.000 € más IVA, total 6.050 €. El alcance estándar cubre notas registrales, comprobaciones urbanísticas, redacción de contrato privado, asistencia en notaría, liquidación de impuestos y trámite registral. Es esencial contar con asistencia letrada independiente; usar al abogado del vendedor es siempre una falsa economía.
Gestoría y administración
La gestoría es la oficina que físicamente lleva la escritura a Hacienda (ingresando el ITP en tu nombre), al Registro y a las suministradoras para cambiar titularidades. Los honorarios en una compra residencial suelen ir de 400 a 1.000 €. Algunos despachos lo hacen en casa; otros lo delegan en un especialista.
Costes hipotecarios (si aplica)
Si la compra se financia, hay costes adicionales asociados a la propia hipoteca. Los costes hipotecarios en 2026 son notablemente menores que antes de la ley hipotecaria de 2019, cuando el comprador asumía la mayor parte del setup. Hoy el banco asume la mayoría de los gastos de notaría, registro y AJD de la hipoteca; el comprador paga típicamente solo la tasación (300–700 €) y posibles comisiones específicas del producto (apertura, intermediación). La hipoteca se firma en la misma cita notarial que la escritura, con el representante del banco presente.
Stack anual tras la compra
Firmada la escritura, comienza el stack recurrente. El IBI suele ir del 0,4 % al 0,6 % del valor catastral al año, habitualmente entre 400 y 1.500 € en una villa media. La basura es una pequeña tasa anual. Las cuotas de comunidad en un edificio o urbanización van desde 50 € a varios cientos al mes según servicio (piscinas, jardines, seguridad). El IRNR sobre renta inmobiliaria imputada es 19 % para residentes UE o 24 % para no UE (incluido Reino Unido), aplicado a una base del 1,1 % o 2 % del valor catastral según si éste se ha actualizado recientemente. El seguro de hogar y contenido va típicamente de 300 a 1.500 € al año. Los suministros se facturan por consumo.
Ejemplo trabajado — segunda mano de 500.000 €
Para una segunda mano de 500.000 € en Andalucía pagada al contado, el presupuesto de trabajo es:
Precio de escritura 500.000. ITP al 7 % son 35.000. Notaría aproximadamente 1.000. Registro aproximadamente 800. Abogado al 1 % más IVA son 6.050. Gestoría aproximadamente 600. Gastos de transferencia y cheque bancario español aproximadamente 500. Total coste de transacción: aproximadamente 43.950, es decir el 8,8 % sobre el precio de escritura. Suma las arras estándar del 10 % como flujo intermedio, pero cuentan dentro del precio de escritura, no encima. Total caja requerida a la firma: aproximadamente 543.950.
Ejemplo trabajado — obra nueva de 500.000 €
Para una obra nueva de 500.000 €, el presupuesto de trabajo es:
Precio de escritura 500.000. IVA al 10 % son 50.000. AJD al 1,2 % son 6.000. Notaría aproximadamente 1.000. Registro aproximadamente 800. Abogado al 1 % más IVA son 6.050. Gestoría aproximadamente 600. Total coste de transacción: aproximadamente 64.450, es decir el 12,9 % sobre el precio de escritura. Total caja requerida: aproximadamente 564.450.
La diferencia titular entre segunda mano y obra nueva en el rango de 500.000 € son unos 20.000 € en impuesto de transacción. Es el número más importante que un comprador debería tener claro al comparar opciones de especificación similar.
Lo que no aparece en el presupuesto y sí importa
Dos costes reales se quedan fuera del presupuesto estándar y merecen atención. El primero es el coste de divisa — mover 400.000 £ desde una cuenta en libras a euros el día de notaría requiere estrategia de cambio. El tipo del banco minorista rara vez es el mejor disponible; un broker especializado puede ahorrar varios miles de libras en una compra típica. El segundo es el coste de reforma si la propiedad lo necesita. Vemos con frecuencia compradores que subestiman los costes de reforma andaluces entre un 30 % y un 50 %, especialmente en sustitución de baños y cocinas, redistribución de fontanería e intervenciones estructurales que requieren licencia municipal. Una conversación de presupuesto de reforma con un aparejador independiente antes de firmar el contrato privado es una de las herramientas más infrautilizadas que tiene el comprador.
El panorama de costes no es hostil. Solo es específico. Si quieres un coste limpio sobre un anuncio concreto — con nuestra visión independiente del stack realista de transacción y del presupuesto de reforma si aplica — encantados de prepararlo sin coste antes de que firmes nada.