Comprar propiedad en España siendo residente británico tras el Brexit (2026)
NIE, regla 90/180, visados no lucrativo y de nómada digital, residencia fiscal e hipotecas para no residentes — la lista práctica del comprador británico en la Costa del Sol.
El Brexit cambió la práctica de comprar una casa en España para un residente británico más de lo que sugirieron los titulares. Ninguno de los cambios impide que un comprador británico adquiera propiedad — el mercado inmobiliario español sigue abierto a nacionales de cualquier país — pero las cuestiones de residencia, fiscalidad y tiempo de estancia son materialmente distintas al escenario previo a 2020. Esta es la versión que repasamos con nuestros clientes británicos antes de que viajen.
Tener propiedad no es tener residencia
Primer punto y el más importante: comprar una casa en España como residente británico no otorga permiso de residencia. Puedes poseer una villa en Estepona en pleno dominio y, a efectos de inmigración, sigues siendo visitante. Esa distinción condiciona casi todas las decisiones posteriores — cuánto tiempo puedes quedarte, qué impuestos aplican, si puedes usar la sanidad española, si puedes conducir con el carné británico.
La regla de 90 días en 180
Un titular de pasaporte británico puede pasar hasta 90 días en cualquier ventana móvil de 180 dentro del espacio Schengen sin visado. España está en Schengen; también Francia, Portugal, Italia y otros 22 países donde se cuenta el mismo cómputo. Para un comprador que piensa usar la vivienda como casa de invierno o escapada, 90 días dos veces al año (con 90 días de hueco) funciona. Para quien quiere quedarse más — veranos largos, seis meses al año, el clásico patrón semi-retirado — se necesita otra solución.
Vías de visado para estancias largas
El visado de residencia no lucrativa es la vía estándar para jubilados y personas con renta pasiva que quieren pasar más de 90 días seguidos en España sin trabajar. El requisito principal en 2026 es acreditar renta pasiva en torno a cuatro veces el IPREM para el solicitante principal, más un porcentaje por dependiente, más seguro médico privado sin copagos y cobertura nacional. La solicitud se presenta en el consulado de España en Reino Unido siendo aún residente allí; una vez en España se obtiene la TIE y se renueva primero anualmente, luego en ciclos más largos.
El visado de nómada digital es la vía más nueva, dirigida a empleados remotos y autónomos con ingresos de al menos el 200 % del salario mínimo español procedentes de clientes fuera de España. Permite trabajar y es renovable. La antigua vía del visado de oro por inversión inmobiliaria fue derogada en 2025 y ya no existe — si alguien sugiere que comprar una propiedad de 500.000 € da residencia automática, se refiere a un régimen que ya no está vigente.
Residencia fiscal — la regla de los 183 días
España considera residente fiscal a quien pasa más de 183 días al año en el país, o tiene en España su centro de intereses económicos, o cuyo cónyuge e hijos menores residen habitualmente en España. Convertirse en residente fiscal español es una decisión mayor — tu renta mundial pasa a tributar en España y el impuesto sobre el patrimonio (en algunas comunidades) entra en juego. El convenio de doble imposición Reino Unido–España evita pagar dos veces sobre la misma renta, pero no impide que uno de los dos países tenga el derecho primario de gravamen. Planifica la línea de los 183 días con intención, no por accidente.
El NIE — el primer paso práctico
Toda persona no española implicada en una compraventa inmobiliaria en España necesita un NIE (número de identificación de extranjero) antes de firmar nada vinculante. Es un número de identificación fiscal, no residencia. Se puede solicitar en el consulado de España en Londres o Manchester, o presencialmente en España. Cuenta entre cuatro y ocho semanas desde Londres; mismo día en España con cita. Sin NIE el notario no puede otorgar la escritura.
Movimiento de fondos y cuenta bancaria
Vas a necesitar una cuenta bancaria española para pagar la señal, el saldo en notaría y, después, las cuotas de comunidad y suministros. La mayoría de los bancos españoles abren cuenta de no residente a titulares de pasaporte británico sin dificultad, aunque requieren ID compulsado y prueba de domicilio. El importe de la señal y los fondos finales de compra deben tener un rastro documental claro hasta su origen británico — el notario está obligado a identificar el origen de los fondos y reportar movimientos por encima de ciertos umbrales. Transferir 300.000 € desde una cuenta recién abierta sin historial es garantía de retraso; hacerlo desde tu cuenta corriente británica de larga data es sencillo.
Hipotecas — el escenario de no residente
Los bancos españoles prestan a no residentes pero con un LTV menor que a residentes. Espera un 60–70 % de LTV para un comprador británico no residente, con la propia tasación del banco fijando techo. El plazo suele limitarse para que el préstamo quede totalmente amortizado al cumplir el prestatario 75 años. El tipo se ofrece como fijo, variable (Euríbor más diferencial) o mixto. Una solicitud típica pide nóminas británicas o cuentas de empresa, declaraciones de IRPF de los dos últimos años, un resumen patrimonial y una referencia de crédito. Cuenta entre ocho y doce semanas desde aprobación hasta disposición.
Impuestos de la propia compra
Para un residente británico que compra vivienda de segunda mano en Andalucía, el impuesto de transmisiones (ITP) es del 7 % sobre el precio de escritura. Para obra nueva de promotor, el comprador paga IVA del 10 % más AJD del 1,2 %. Súmale notaría (0,1–0,4 %), Registro de la Propiedad (similar), abogado (en torno al 1 % más IVA) y una pequeña factura de gestoría. Como regla útil, presupuesta entre el 11 % y el 13 % del precio de escritura en gastos de transacción, además del precio de compra.
Sanidad, conducir y la letra pequeña
El residente británico que visita España bajo la regla 90/180 está cubierto en urgencias por la tarjeta GHIC del Reino Unido. Para estancias más largas, el seguro médico privado es esencial y es requisito para el visado no lucrativo. El permiso de conducir británico es válido en visitas; para residentes, debe canjearse por uno español en una ventana definida — las reglas han cambiado varias veces desde el Brexit, y conviene confirmar la situación vigente con la DGT al llegar.
Nada de esto es especialmente difícil. Solo es nuevo. Nuestro papel en la compra de un cliente británico es mantener todas las piezas avanzando en paralelo a la búsqueda — para que el día que encuentras la casa correcta, el NIE, la cuenta bancaria, el abogado y la decisión de hipoteca ya estén listos. Esa es la diferencia entre cerrar en seis semanas y cerrar en seis meses.